サブリース契約とは、賃貸管理契約の一種で不動産オーナー様の空室リスクを解消することをもっとも重要視した管理形態です。当社が不動産オーナー様のご所有物件を借上げることで、空室の有無にかかわらず毎月オーナー様へその契約賃料を保証するシステムで、このオーナー様側と当社側の賃貸借契約（サブリース契約）を、別名で「マスターリース契約」または「空室保証契約」などと言うこともあります。
一方、当社は、その借り上げた物件を自社の責任において入居者へ転貸をさせて頂きます。こちらを別名で「サブリース契約」や「転貸借契約」と言います。また、入居者に対し当社が貸主となりますので、募集業務だけではなく、入居者からの問合せの受付、集金やそのほか問合せ対応などの管理業務の全般を当社が対応することとなります。
結果として、オーナー様は収益が安定するだけでなく、賃貸管理業務の煩わしさからも解放されることが可能となります。
]アットオフィスの
事業用賃貸オフィス経営に
サブリースシステムの
アットオフィスだから
アットオフィスが
アットオフィスの
アットオフィスのサブリースサービス
アットオフィスの
サブリースサービス
事業用賃貸オフィス経営に
「安心」と「安定」を提供する
At-Office(アットオフィス)のサブリース
01収入の安定
契約されたサブリース賃料が
毎月支払われること。02空室リスクの解消
空室の有無にかかわらず、
毎月収入があること。03延滞リスクの解消
延滞の有無にかかわらず、
毎月収入があること。04訴訟リスクの解消
入居者からの問い合わせや
トラブルは、当社が賃貸人として
すべて対応すること。
不動産オーナー様は、以上のリスクを回避することで、安定した賃貸管理、賃貸運営を実現することができます。
そして、当社はサブリース・空室保証専門に特化した賃貸管理会社です。
サブリース契約のメリットとデメリット
- メリット
サブリースを利用するメリットは、物件管理や賃料回収の業務をサブリース会社に任せられる点です。オーナーは入居テナントの募集や賃貸契約の締結、賃料回収など煩雑な作業を行う必要なく、他の業務に時間を充てることができます。固定賃料型サブリースの場合は、空室や入居テナントの滞納に関係なく、一定の賃料収入を得られる点が大きなメリットです。
その他のメリットとして、確定申告が楽になる点です。サブリースを利用すると、前述した管理業務はサブリース会社が行ってくれるため、オーナーは入居テナントの入退去時にかかる費用などの計上が不要になります。結果、確定申告にかかる収支管理が簡易的になるわけです。
01空室リスクの解消
当社が空室を借り上げることで、月々そのサブリース賃料をお支払い致しますので、入居者の有無にかかわらず賃料が保証されることとなりますので、収入が安定します。
02延滞リスクの解消
当社が、貸主として転貸（サブリース）を行いますので、入居者の延滞の有無について、オーナー様は直接の関係は無くなります。また、延滞が長期化し、立ち退き訴訟まで至ったケースにおいても、当然当社が責任をもって、すべて対応をさせて頂きます。
03管理業務からの解放
当社が貸主として転貸（サブリース）をすることで、すべての問合せ、集金、トラブルは当社が対応することとなります。特に、他に仕事を持ちながら管理業務を行うことはケースによって大変困難です。オーナー様は、煩わしい管理業務から解放されて、ご自身のお仕事に集中されることができます。
- デメリット
サブリースのデメリットは2つあります。1つ目は、契約更新時に賃料の値下げや契約終了を通知されるリスクがある点です。借地借家法によって借主であるサブリース会社がより保護され、契約内容によってはオーナーからの解約が難しい場合もあります。
2つ目は、入居者の審査ができない点です。入居テナントの募集や退去手続きなどはサブリース会社が行うため、オーナーは関与できません。サブリース会社は入居率に関わらずオーナーに賃料収入を支払う必要があります。そのため、サブリース会社によっては入居者審査のハードルを下げ、オーナーにとって好ましくないテナントが入居する可能性もあるのです。
家賃単価の減収
不動産会社が間に入ることにより、当然ながら、入居者賃料の満額が保証されるわけではなく、オーナー様の手取り賃料単価が一般の賃貸管理よりも少なくなります。ただ、早期に客付けがされるなど、自身でテナント誘致活動をするより早く入居者を決定し、家賃収入を最大化させる手立てを打っています。
サブリースの
メリットは
デメリットより
大きい！
サブリースシステムの
8つのメリット
メリット
1空室の
心配無用個々の部屋で空室が発生しても、オーナー様と建物一括で契約していますので、空室のリスクはございません。
（サブリース100・同100既存・同85既存）メリット
2建物メンテナンスの
手配不要建物の設備管理（法定点検等）も契約に含まれていますので、当社がすべて手配いたします。
メリット
3入居募集の
手間なし入居者の募集は、当社が貸主となって募集及び入居審査いたします。
メリット
4苦情処理の
心配無用建物設備等のクレーム・入居者からのクレーム等は当社が代行して処理することになります。
メリット
5面倒な契約・
更新が不要当社が貸主となり、入居者と「賃貸借契約」を結びます。更新に関しても当社が事務代行をいたします。
メリット
6入退居時手続きの
心配無用入居時の事務代行、退去時の室内修理代行等、当社が実施いたします。
メリット
7集金の
手間なし入居者の賃料等は当社が集金管理いたしますので、オーナー様の手間がかかりません。
メリット
8確定申告が
ラクにオーナー様の借主は、当社のみですから部屋毎の管理が不要で、確定申告もラクになります。
サブリース契約の収支上のポイント
サブリース契約の収支の仕組みは以下のとおりです。
サブリース（マスターリース）賃料
いくらで契約するか、当然高いほど収入が増えます。ただ、契約によってほかのポイント（免責期間など）が異なりますので注意が必要です。
＼当社なら／
当社は、他社より１円でも高くをモットーにしており、事業用不動産のリーシングを得意とする企業です。しっかりと収益を上げるノウハウを持っているため、減額なしで長期の保証を行います。
気をつけましょう
契約前の営業時に、高い賃料をオーナー様へ提案し何年後（改定期）かにかなり値下げを要求するケースもあるようです。過去の実績等も踏まえて検討したほうがいいと思われます。
契約期間
何年契約を締結するのか、長ければ長いほうが得のような気がしますが、売却までの出口戦略まで描いているお客様は短いスパンで投資計画を見直すことも考えるべきでしょう。
＼当社なら／
3～10年の間で不動産オーナー様へご契約期間を選択頂くシステムです。また、中途解約を認める条項もきちんと記載されております。詳しくはスタッフまでお問い合わせ下さい。
気をつけましょう
売却を検討、または管理会社の変更を検討するケースがあります。不測な事態にも対応が出来るよう解約条項をしっかり確認しましょう。
賃料免責期間
不動産会社が入居者募集期間として、オーナー様への賃料支払いを免責する条項です。会社や契約形態によってマチマチです。収支とその案件の空室リスクを総合的に勘案して決定する必要があります。
＼当社なら／
当社は、5種のサブリース契約プランを用意し、不動産オーナー様にご選択頂いております。
気をつけましょう
当条項は、不動産会社側の空室リスクに対するリスクヘッジです。ここを多めにとる不動産会社は、リーシング（入居者募集）能力に自信がないケースが多いようです。
清掃・管理費用
一棟物件における建物保全費用です。区分マンションであれば、管理費・積立金になります。その不動産の資産価値を守るため、適切に管理を行う必要があります。
＼当社なら／
当社では、専門のスタッフも駐在しており、契約前に不動産オーナー様に今後の管理運営の将来像をよく話し合いのうえプランニングもさせて頂きます。
気をつけましょう
不動産会社によっては、あまりここに力を入れておらず、オーナー様も一定の賃料が入るのであまり不動産を見ないといったケースがあります。気づいたときには、かなりの補修が必要となることもありますので、注意して下さい。
原状回復・設備メンテナンス費用
入居者が退去する、エアコンや給湯器などの設備に不具合が発生するなどの場合に、突発的に発生する費用をいいます。
＼当社なら／
当社は、自社でメンテナンス部門があること、また直接職人に発注する形式を取っている（エリアにより異なります。）ため、迅速で手頃な価格を提供させて頂いております。
気をつけましょう
不動産会社によっては、下請けに丸投げを行う、ここで大きく利益を取ろうとする会社もあります。よく発生する箇所、床やクロス、エアコン、給湯器などは単価の確認を取っておくことをオススメします。
サブリース会社を選ぶポイント
サブリース会社を選ぶ際には、以下のポイントを押さえましょう。
ポイント
1経営状況が
安定しているかサブリースのなかでも主流とされている固定賃料型サブリースは、空室が出ても一定の賃料収入が保証されている点がメリットです。しかし、サブリース会社の経営状況が安定していない場合、空室の賃料を支払ってもらえないケースも少なくありません。
ポイント
2適切な賃料を
提示しているかサブリース会社が提示する賃料が、そのビルの周辺相場と比較して妥当な金額かどうかを判断することも大切です。
ポイント
3空室対策を含め
ビル管理の実績があるかサブリースではビル管理や賃料回収などの業務も任せるため、ビル管理の実績の有無や、管理方法なども確認が必要です。ビルメンテナンスや清掃が適切に行われていないビルは、空室率に大きく影響します。サブリース会社のホームページなどで管理実績があるかを確認しましょう。また、空室が出た場合にどのような対策を実施するのか、募集方法なども契約前に把握することが大切です。
アットオフィスだから
できること
アットオフィスはオフィス掲載サイトとしては、日本最大級の事業用不動産特化サイトです。年間3000社からの移転の依頼があり、集客力をもとに、スピーディーな客付けを実現することで、多くの所有者から支持をいただいてきております。また、不動産業者間のネットワークを活用し、全方位的な客付けを行うことで、短期間でのリーシングができるように尽力しております。
アットオフィスが
年間3000社から
移転の依頼を受ける理由
理由
1業界最大物件数
- ■掲載物件数/東京・神奈川公開 10000室以上
- ■非公開情報/東京・神奈川非公開 8000室以上
- ■空き埋まり物件登録数/ 60000棟
東京都・神奈川県ではトップクラスの物件情報量を誇ります。WEB非公開の物件もございますので先ずはご希望条件をお知らせください。
理由
2専任アドバイザー
- ■御社の代理人として契約条件を調整
- ■移転実績累積5000件
- ■年間3000社から 移転の依頼
専任アドバイザーがお客様のご希望に沿った物件をご提案します。親身なご提案をモットーとし、無理なお勧めは致しませんので安心してご相談ください。
理由
3サポート力とスピード力
- ■最初のお問い合わせから30分以内のご対応。
- ■電話・訪問・WEB会議、お客様に合った提案方法。
- ■丁寧なオーナーへの交渉。
設立が浅い企業もしっかりフォロー。
お客様に選ばれるには「理由（わけ）」があります。
理由
1賃料・共益費を対象にした
高いサブリース賃料保証率当社では、集客サイトat-office.jpをはじめとして、事業用不動産のリーシングに力を入れております。競合物件との差別化、広告物へのこだわりで、オーナー様の物件の魅力を余すところなく最大限まで引き出し、法人企業へアピールしております。その結果、高い入居率を維持しており、それによりオーナー様へ高い保証賃料を還元する事が可能となっております。
理由
2契約更新（当初10年）前の
サブリース賃料の減額はありません。現在管理やサブリースを依頼している不動産会社から、賃料の減額の通知が来て困っているということはありませんか。契約を取りたいという気持ちだけで、高い保証賃料を設定し、のちに保証ができなくなり、賃料の値下げを要求する、そんな話をよく聞きます。アットオフィスは過去のオフィストレンドを正確に把握しており、保証賃料を過去のトレンドを反映させ決定しています。
同時に、高いリーシング力・トレンドやニーズに合わせた広告力により、その不動産の本当の価値をしっかりと見極め、不動産価値をフルで引き出す工夫をすることで、高い保証率を維持しています。理由
3当社の賃料免責期間は
最小０日です。不動産オーナー様の多くは金融機関への支払いをしております。アットオフィスは所有者の状況に応じ、最速当日に家賃の発生を行っています。当然、保証率は下がりますが、所有者の状況に合わせた保証内容と、当社の高いリーシング力があって実現できるものだと考えています。当社は、１日でも早く・１円でも高い賃料を支払うことが出来るようこれからもリーシング力の強化に力を入れてまいります。
※１）賃料免責期間とは、サブリース契約のスタート時に入居者募集期間として業者が不動産オーナー様へ賃料の支払いを免責するフリーレント期間です。業者によっては空室の都度、免責期間を設ける契約もあります。理由
4不動産オーナー様のニーズに合わせた
5種の契約プラン当社では、さまざまなオーナー様のニーズに応えようと、リスクと賃料、免責期間のバランスを調整した5種類の契約プランデルを用意させて頂きました。多少のリスクはあっても高い保証賃料を望むお客様、一方リスクを極力排除して収入は少なくても毎月しっかりと安定した収入を望むお客様。当社スタッフがシミュレーションも致しますので、お気軽にお問い合わせ下さい。
アットオフィスの
サブリースプラン
サブリースとは、ビルオーナーからビルを一括で借り上げてテナント募集、運営、管理を引き受ける形態です。賃貸経営の方法には、サブリース以外に、オーナーが自分で管理をする自主管理と、不動産会社に委託する管理委託に分かれています。一般的なサブリースでは、毎月サブリース会社から賃料収入が入るため、空室が出たときにも一定の賃料収入が保証されているのが特徴です。
アットオフィスのサブリースは、オーナーの状況に応じて、以下の2種類の契約形態に対応しています。
TYPE1
賃料保証型マスターリース契約
毎月一定賃料をお支払い。安定した収入が確保できます。
転貸することを前提とし、建物オーナー様から不動産の一棟または一部を当社が賃借し、テナントの入居状況にかかわらず建物オーナー様に一定賃料をお支払いいたします。煩わしい業務の一切を当社に任せていただけることに加え、安定的な収益が見込めます。
TYPE2
パス・スルー型マスターリース契約
稼働率が高まるほど、オーナー様の家賃収入が増加していきます。
転借人から受け取った賃料をそのまま賃貸人に渡す方法です。賃料保証がないため、空室リスクは建物オーナー様負担になりますが、入居率が高まるほど月々の家賃収入が増えていきます。
アットオフィスでは、不動産オーナー様のニーズに合わせた
5種の契約プランをご用意しております。
アットオフィスでは、不動産オーナー様のニーズに合わせた
5種の契約プランをご用意しております。
各プランの内容比較
賃貸保証型契約プラン
パススルー型契約プラン
賃貸保証型契約プラン
フルサポート
プラン修繕費用
当社負担当社に全てのリスクを
任せたい方にスタンダードプランに加えて、入居者退去時の原状回復費用オーナー負担分や設備故障時のメンテナンス費用といった突発的な出費も当社がサポート（※一部除外あり）致します。急な出費に悩まされることなく、安定した不動産投資を実現できます。古い物件などをお任せするときに適したサブリース契約形態となっております。契約当日から保証賃料を発生させることも可能です。
スタンダード
プラン通常プラン
標準的なご契約から
始めたい方に当社の標準的なサブリース契約です。賃料免責期間（※オーナー様に賃料収入が入らない期間）は、契約スタート時４か月のみです。賃料免責期間終了後、空室や延滞の有無にかかわらず、当社が毎月一定のサブリース賃料を保証致します。但し、入居者退去時の原状回復費用オーナー負担分や設備故障時のメンテナンス費用といった突発的な出費が発生することがあります。
どのご契約にされるか、迷われた場合はこちらを選択することをオススメします。最もバランスに優れたご契約となります。ハーフサポート
プラン空室時の
賃料保証が半額空室保証と賃料の
バランスを重視お部屋が空室時に、保証されるサブリース賃料が半額となります。
当然、オーナー様に空室リスクの一部をご負担頂く為、保証（サブリース）賃料額は高くなります。
それほど空室期間が長くならないと予想される物件やオーナー様の借入金の支払に余裕がある場合などは、こちらのサブリース契約形態がオススメとなります。ライトサポート
プラン空室ごと最大４ヶ月の
賃料免責あり長期空室を避け
高い賃料を重視すべてのプランのなかで、最も高い保証（サブリース）賃料をお支払いさせていただきます。
但し、空室ごとに最大4ヶ月の賃料免責期間（※4ヶ月以内に、次の入居者が契約開始した時点で免責期間は終了し、保証賃料のお支払いが始まります。）を頂くことがあります。
ほとんど空室が発生しないだろうと予想される物件や最大4ヶ月であれば賃料無収入でも問題がないオーナー様にオススメ出来る契約形態となっております。パス・スルー型契約プラン
パススルー型
プラン回収した賃料に応じて
賃料変動使い勝手の良い
賃貸管理プラン入居テナントからの回収賃料のうち管理会社が一定料率を差し引いた金額を建物のオーナー様に支払う形となります。
オーナー様は管理会社と結ぶ賃貸借契約1本だけとなり、各入居者との個別の賃貸借契約は締結しませんので、締結の手間が省けます。
収益性は管理委託と変わらないにもかかわらず、各戸との賃貸借契約の締結の手間が省けます。
他社とのサービス比較
| アットオフィスのサブリース | パススルー型サブリース | 一般的なサブリース | 空室保証サービス | |
|---|---|---|---|---|
| このような方に お勧めです | すぐ賃料発生をさせてほしい。 初期投資をしたくない。管理会社を変えたくない。 テナント対応などは自身ではしたくない。 | 収益性を下げたくない | 1棟まるごと貸し出したい。 テナント対応がしたくない。 | 保証率がとにかく高い方が良い。 手間暇・リスクは自分で取れる。 |
| 各社の家賃保証率の設定 | 80% | 90%~95% | 60%~90% | 80%~90% |
| 管理会社 | ◎現在の管理会社で可 | △管理会社を選べる | ×保証会社の管理会社 | △途中で変更可能 |
| テナント入居時収入 | ×アットオフィスが収益 | ◎所有者の収益 | ×サブリース会社が収益 | ◎所有者の収益 |
| 広告費・営業費用の負担 | ◎アットオフィスが負担 | ◎アットオフィスが負担 | ◎サブリース会社が負担 | ◎所有者の収益 |
| 将来の室内修繕工事 | ◎アットオフィスが負担 | ×所有者が原則行う | △契約内容による | ×所有者が原則行う |
| 設備工事負担 | △原則所有者の負担 | ×所有者が原則行う | ×所有者の負担 | ×所有者が原則行う |
| 家賃の見直し | ◎10年見直しなし | ×固定％で保証 | ×2年ごとに見直し | ×2年ごとに見直し |
| 共益費・設備投資を含む 実質的な保証率 | ◯70%~80% | ◎95% | △50%~70% | ◎80% |
| 留意点 他社で見積もりをとる際に 気を付けた方が良いこと | 現在空室になっている居室のみの保証が可能です。 | 空室の賃料は保証されない。 | 1棟を前提にしており、保証率も1棟で計算されている。 | テナント対応が所有者が行うことになる。 |
| 設備投資をアットオフィスで負担する分、家賃上の収入が低く見える。 | 設備投資は原則所有者が行わなくてはならない。 | サブリース会社に長期のフリーレントを希望されることがある。 | テナントの賃料不払い時に保証されない。 | |
| 設備投資を所有者がする場合、保証率を上げることができる。 | 契約期間内に売却を行う場合、調整が必要になることがある。 | 多額の設備投資（エントランス、空調、OAフロア、水回り）の要望。 | テナント誘致や広告活動は所有者が行わなくてはいけない。 | |
| 原則、家賃の見直しの条項はありません。 | 共益費部分が保証されない。 | |||
| 賃料と共益費を合計した金額に対する保証をします。 | 管理会社をサブリース会社の管理会社に変えるように要望される。 | |||
| 契約期間が短い。 | ||||
| 賃料の見直しの項目が随時できるようになっている。 | ||||
| 契約面積の記載が、オフィス室内の面積（NET）での保証。 |
