アットオフィス（at-office.jp）
オフィス賃貸･売買仲介/内装施工/空室対策/リーシング/PM/BM
アットオフィスのオーナー様向け事業は、
空室を埋め・事業用不動産の収益化を最大化することを目指しています
空室を埋め・事業用不動産の収益化を最大化することを目指しています
私たちは、中小ビルに特化した空室対策に強みがあります。仲介事業で得られるリアルな市場の状況を分析し、テナント争奪戦に勝ち抜くためには科学的な根拠に基づいた戦略が必要です。当社は豊富な実績とノウハウを活用し、ビルオーナーの成功を全面的に支援します。
アットオフィスが提供する
6つの
オーナー様向けサービス
SERVICE1
賃貸条件の査定
値付けを高く間違えると決まらない。安く間違えると、収益性が悪くなる。値付けは客付けをするうえで、最も重要な要素です。決めたい値段に見合った物件になっているか、ということを市場の競合と需要とをしっかりデータから見定め、価格の決定をしましょう。また、物件の競争力が経年劣化などで失われていくのを、リノベーションや賃貸プラン（セットアップや保証金条件）などで、競争力を底上げすることができます。
POINT①
早い
POINT②
正確
POINT③
WEBで完結
SERVICE2
不動産の価値と稼働を上げるリーシング
リーシングとは、事業用不動産の賃貸を支援する業務です。オフィスや店舗をはじめとした不動産の収益性を向上させるため、立地動向調査（マーケティング）、テナントの構成や賃貸条件の策定など、サービス業務を含む仕事をいいます。
アットオフィスは、オフィスや店舗、クリニックや倉庫などを含めた累計8000社を超える仲介実績があります。豊富な実績により培われた独自のノウハウで、空室に悩む物件の解決を含めたオーナーの要望・ニーズに最適なプランの提案が可能です。
POINT①
集客力 ・アットオフィス
・アットクリニック
・ビルアドPOINT②
企画力仲介会社だから知っている市場の今を反映させた企画。
POINT③
実行力WEB、DM、TEL、営業などの全方位からの対策
アットオフィスのリーシングマネジメント（LM）とは？
リーシングマネジメントとは、賃料収入などのオーナーの収益確保のために、商業用不動産の賃貸サポートを行う業務です。賃貸経営における最大の悩みは空室対策であり、欠かすことのできない業務になっています。
新築時は、すべての部屋が空室の状態からリーシングが始まり、満室になると一定期間で入れ替わります。新築からリーシング期間は長いと1年程度で満室になり、数年単位で徐々に空室期間は増えていきます。その空室期間をできるだけ短く抑え、満室稼働に近づけるのがリーシングの基本です。
事業用不動産のリーシングマネジメント（LM）は、下記の流れで進みます。
PHASE
１リーシング業務
- ・マーケット調査を行う
- ・ターゲットを設定する
- ・いつまでに成約するか
- ・テナント構成を検討する
- ・条件を決める
PHASE
2テナント募集
- ・図面の作成
- ・告知
PHASE
3契約・入居サポート
- ・内見立会い
- ・契約、物件の引き渡し
アットオフィスのリーシングマネジメント（LM）が選ばれる理由
アットオフィスのリーシングマネジメントが選ばれる理由は、以下のとおりです。
❶集客力がある
アットオフィスでは、月間利用者数10万を超えるat-office.jpやat-clinic.jpやbldg-ad.jpへの無料掲載が可能です。物件の概要や間取り図などのマイソクをお送りいただくだけで掲載できます。空室に悩む物件は、ユーザーの目に触れていないことが原因かもしれません。アクセスの多い当サイトに掲載することで、多くのユーザーの目に触れアピールできます。
❷企画力がある
客付け力は営業力ではなく「企画力」といわれるほど、リーシング業務において企画力は最も重要なポイントです。企画力があれば、空室物件をより早く・高く貸すことができます。アットオフィスの具体的な強みは5つあります。
まず1つ目は、賃貸仲介会社との広いネットワークを駆使して募集物件の告知が可能です。賃貸仲介会社の協力を仰ぐことができるため、より早く高く借りてくれる借主を見つけられる可能性が上がります。
2つ目は、物件の魅力を伝える専用の不動産パンフレットの提供です。客付け力の高い会社は広告にも力を入れています。物件情報が正確に書かれたパンフレットがあれば、物件探しをしている方にとって安心材料になること間違いなしです。
3つ目は、仲介会社の強みを活かして、競合物件や市場を踏まえた賃料設定ができる点です。空室対策ではやみくもに賃料を下げてしまえば、オーナーにとっては不利益を被ります。反対に、市場よりも高すぎたり競合との差別化ができていなかったりする場合は、借主が見つかるまで時間がかかってしまうものです。
4つ目は、仲介会社の強みを活かして、決まる物件のポイントを踏まえたビル改修提案ができる点です。コストを抑えながら、高いデザイン性と機能性を融合させたビル改修を行います。
5つ目は、競合物件のリーシング状況を踏まえて、リーシング計画の素早い修正ができる点です。物件のポテンシャルを最大限発揮できているか、そのビルがもつ可能性や選択肢を狭めることなく、テナントリーシングを行います。
アットオフィスでは、独自のマーケティングとアイデアでオフィスビルに付加価値をつけ、収益性や稼働率のアップが期待できます。
❸実行力がある
アットオフィスのリーシングは、ウェブサイトの集客だけでなく、仲介業者への情報の配布、各種ポータルサイトへの広告、地場業者への不動産場情報の配布、その物件ごとの特性にあったテナントの直接誘致など、その物件がどうしたら決まるかを考え、方法にとらわれず、複合的なアプローチでテナント付けを支援します。
自社ビルの貸し出し
自社ビルであっても、規模が合わなくなったりすると、テナントビルへの転換という必要性も出てきます。売却も一つの方法ですが、アットオフィスでは自社ビルのテナントビルへの転換とその客付けをサポートしています。一棟空ビルという市場もあり物件の流通方法としては需要はありますが、満床の収益物件とくらべて、売却価格も低くなりますし、所縁のある物件だと、手放すということが簡単ではない場合もあります。
アットオフィスの客付けと概要
ターゲットとする賃貸条件が競争力が見込めるものになったとき、後はそれを借り手に情報として素早く伝えることです。アットオフィスでは以下の方法でリーシング活動を行い、情報の拡散を行い、早期の成約につなげています。
| 一般媒介 | 専任媒介 | 部分的な施策単位でも 提供します | |
|---|---|---|---|
| 募集状況調査 | 無料実施 | 無料実施 | 10,000円～50,000円 |
| 競合調査 | 無料実施 | 無料実施 | 10,000円～50,000円 |
| 物件掲載 | ※ AO/AC/BAへの無料掲載 | ※ AO/AC/BAへの無料掲載 | |
| 募集チラシ | テンプレート | オリジナル | 5,000円～20,000円 |
| 募集看板 | テンプレート | オリジナル | 10,000円前後 |
| 内覧POP | 有料作成 | 無料作成 | 10,000円前後 |
| 写真 | オーナー提供 | ①オーナー提供 ②AOの営業 ③プロプラン | 20,000円～50,000円 |
| 図面 | オーナー提供 | ①オーナー提供 ②AOの営業 ③プロプラン | 5,000～30,000円 |
| 内装モデルプラン | 有料作成 | 無料作成 | 5,000～30,000円 |
| 3D撮影 | 有料作成 | 割引プラン | 20,000～50,000円 |
| 業者告知 | 無料実施 | 無料実施 | 1回＝10,000円 |
| 内覧会 | 有料実施 | 無料実施 | 6時間1か所30,000円告知DM含む。 販促ノベルティー含まず。 |
| web広告 | 有料実施 | ①一部無料 ②割引プラン | 見積もり対応 |
| 周辺企業などDM | 有料実施 | 割引プラン | 見積もり対応 |
| 架電集客 | 有料実施 | 割引プラン | 見積もり対応 |
| AOダイレクト | 有料実施 | 割引プラン | 有料実施 |
| 募集状況調査 | 一般媒介無料実施 | 専任媒介無料実施 | 部分的な施策単位でも |
|---|---|---|---|
| 競合調査 | 一般媒介無料実施 | 専任媒介無料実施 | 部分的な施策単位でも |
| 物件掲載 | 一般媒介※AO/AC/BAへの無料掲載 | 専任媒介※AO/AC/BAへの無料掲載 | 部分的な施策単位でも |
| 募集チラシ | 一般媒介テンプレート | 専任媒介オリジナル | 部分的な施策単位でも |
| 募集看板 | 一般媒介テンプレート | 専任媒介オリジナル | 部分的な施策単位でも |
| 内覧POP | 一般媒介有料作成 | 専任媒介無料作成 | 部分的な施策単位でも |
| 写真 | 一般媒介オーナー提供 | 専任媒介①オーナー提供 | 部分的な施策単位でも |
| 図面 | 一般媒介オーナー提供 | 専任媒介①オーナー提供 | 部分的な施策単位でも |
| 内装モデルプラン | 一般媒介有料作成 | 専任媒介無料作成 | 部分的な施策単位でも |
| 3D撮影 | 一般媒介有料作成 | 専任媒介割引プラン | 部分的な施策単位でも |
| 業者告知 | 一般媒介無料実施 | 専任媒介無料実施 | 部分的な施策単位でも |
| 内覧会 | 一般媒介有料実施 | 専任媒介無料実施 | 部分的な施策単位でも |
| web広告 | 一般媒介有料実施 | 専任媒介①一部無料 | 部分的な施策単位でも |
| 周辺企業などDM | 一般媒介有料実施 | 専任媒介割引プラン | 部分的な施策単位でも |
| 架電集客 | 一般媒介有料実施 | 専任媒介割引プラン | 部分的な施策単位でも |
| AOダイレクト | 一般媒介有料実施 | 専任媒介割引プラン | 部分的な施策単位でも |
SERVICE3
不動産の価値を劣化させないリノベーション
今の状態では借り手が見つかる可能性が低い場合、より高く貸したい場合には、借り手にとって価値ある物件に変えていく必要があります。しかしながら、借り手は比較検討の中で物件を選ぶので、より多くの設備をプラスしても、賃料が上昇して、逆に決まらない物件になってしまうことがあります。重要なのは、市場を理解し、ユーザーニーズを満たす最低限のリノベーションを低価格で行うことです。
POINT①
市場分析にもとづいた勝てるプラン
POINT②
自社内装部門による、低価格でのリノベーション実施
アットオフィスは、競争力が低下した不動産を、再び高収益を生み出す不動産へと再生することを最も得意としています。
高収益ビルへと再生するためには、【運営企画】【デザイン】【施工】という3つの過程すべてを魅力あるものへとプロデュースすることが欠かせません。その点においても、私たちはこの３つをすべて自社で担うことが可能です。
アットオフィスのこれまで培ってきたノウハウにより、適切なビル改修を行い不動産オーナーのための「建物の価値向上」（建物再生）と、入居者に選ばれる物件となる「魅力ある場づくり」（収益再生）の両面から資産価値再生を行うことが出来るのです。
SERVICE4
不動産の運用コストを最適化するPM/BM
不動産収益は数パーセント前後であり、ビル管理コストの高騰は収益性を著しく引き下げます。ビル管理コストを２％引き下げることが出来れば、ビルの収益性は3-4割上昇することも少なくありません。また、不動産を勝てる物件であり続けるのはビルの長期的なマネジメントあってのものです。長期的・低価格・高品質のビルマネジメントが、ビルの価値の低下を抑えます。
POINT①
テナント管理・PM業務のコスト削減
POINT②
長期修繕などのビルマネジメント計画
SERVICE5
ビル経営が本業ではない方にサブリースという選択
ビルのリーシングやテナント管理は手間がかかります。サブリースという契約形態を使えば、アットオフィスが貸主になるので、テナント管理とういう煩わしい業務から離れることができます。
POINT①
収入の安定
POINT②
空室リスクの解消
POINT③
延滞リスクの解消
POINT④
訴訟リスクの解消
アットオフィスのサブリース
サブリースとは、ビルオーナーからビルを一括で借り上げてテナント募集、運営、管理を引き受ける形態です。賃貸経営の方法には、サブリース以外に、オーナーが自分で管理をする自主管理と、不動産会社に委託する管理委託に分かれています。一般的なサブリースでは、毎月サブリース会社から賃料収入が入るため、空室が出たときにも一定の賃料収入が保証されているのが特徴です。
アットオフィスのサブリースは、オーナーの状況に応じて、以下の2種類の契約形態に対応しています。
TYPE①
賃料保証型
マスターリース契約毎月一定賃料をお支払い。
安定した収入が確保できます。転貸することを前提とし、建物オーナー様から不動産の一棟または一部を当社が賃借し、テナントの入居状況にかかわらず建物オーナー様に一定賃料をお支払いいたします。煩わしい業務の一切を当社に任せていただけることに加え、安定的な収益が見込めます。
TYPE②
パス・スルー型
マスターリース契約稼働率が高まるほど、オーナー様の家賃収入が増加していきます。
転借人から受け取った賃料をそのまま賃貸人に渡す方法です。賃料保証がないため、空室リスクは建物オーナー様負担になりますが、入居率が高まるほど月々の家賃収入が増えていきます。
SERVICE6
不動産の売却
戦略的資産形成という側面で考えると、不動産はいずれ売却することもあります。アットオフィスでは、売却時期に合わせて、テナントリーシングをしていき、資産として最も高くなる方法を考えながら、ビル経営を支援します。
POINT①
高く売るための、ビル収益性の向上
POINT②
長期保有資産としてのビル経営
POINT③
自社ビルの売却
収益ビルとして売却
リースバックで継続利用
通常の不動産売買
リースバック
※不動産の引き渡しは行わない
オフィスをはじめとした、事業用不動産収益化について、データにもとづいた科学的アプローチで、不動産所有者の収益を最大化を目指して、活動していきます。
WRAP-UP
まとめ
私たちは、オーナーの利益を考え、不動産領域における支援を行っています。ビルの購入・建築から始まる、ビルの誕生から、老朽化・建て壊しというビルの終わりまでのすべての段階で、その物件が持つポテンシャルを最大限に発揮するプランを提案し、オーナーや不動産業者様とともに、物件の収益化・価値向上のために、不動産経営のサポートをします。
